Quando il difetto si scopre dopo il rogito
Capita di acquistare una casa e scoprire solo dopo, magari ai primi temporali, problemi che non si vedevano: infiltrazioni, umidità di risalita, impianti difettosi. Sono i cosiddetti vizi occulti, difetti non riconoscibili al momento dell'acquisto. La legge prevede tutele per l'acquirente, ma con tempi e condizioni precise da rispettare.
Cosa sono i vizi occulti
Un vizio occulto è un difetto che rende l'immobile inadatto all'uso o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, e che non era riconoscibile con l'ordinaria diligenza al momento dell'acquisto. Diverso è il vizio apparente, visibile durante la visita, per il quale l'acquirente non può lamentarsi dopo, avendolo potuto notare.
Le tutele e i tempi
- L'acquirente deve denunciare il vizio al venditore entro un breve termine dalla scoperta.
- Può chiedere la riduzione del prezzo o, nei casi gravi, l'annullamento della vendita.
- I termini per agire sono stringenti: ritardare significa perdere il diritto.
La tempestività è tutto: una volta scoperto il difetto, occorre comunicarlo al venditore senza indugio, meglio se per iscritto con valore di data certa. Aspettare troppo fa decadere il diritto. È importante anche documentare il vizio con foto, perizie o relazioni tecniche, perché in caso di contestazione la prova è a carico di chi lamenta il difetto.
Un capitolo a parte sono i gravi difetti strutturali degli edifici nuovi, coperti da una garanzia decennale a carico del costruttore. Per l'usato, invece, valgono le regole sui vizi occulti. Il modo migliore per ridurre il rischio resta la prevenzione: un sopralluogo tecnico approfondito prima dell'acquisto fa emergere molti problemi che altrimenti si scoprirebbero troppo tardi.