Hai trovato l'appartamento giusto, ancora sulla carta, in un cantiere che partirà tra sei mesi. Il costruttore ti chiede il 20% alla firma del preliminare, un altro 30% a fine grezzo, il resto al rogito. Prima di firmare qualsiasi cosa, però, c'è un solo documento che decide se quei soldi sono al sicuro oppure no: la fideiussione. Senza quella, stai prestando denaro a un'impresa edile confidando che finisca i lavori e non fallisca prima — e in Italia, tra il 2023 e il 2025, non è uno scenario raro quanto si vorrebbe credere.
Perché la fideiussione non è un optional
Il Decreto Legislativo 122/2005, rafforzato dalle modifiche introdotte con il Codice della crisi d'impresa (D.Lgs. 14/2019, in vigore dal 2019 e poi aggiornato con i correttivi successivi), impone a chi costruisce e vende immobili non ancora ultimati di consegnare all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa prima o contestualmente alla firma del preliminare. Questa garanzia copre tutte le somme già incassate dal costruttore — caparra, acconti, eventuali extra concordati — e diventa escutibile nel momento in cui l'impresa entra in una situazione di crisi: liquidazione giudiziale (il termine che dal 2022 ha sostituito il vecchio "fallimento"), concordato preventivo, amministrazione straordinaria o semplice inadempimento grave nella consegna.
Meglio essere diretti su un punto che spesso viene sorvolato: la fideiussione non è un modulo generico allegato al preliminare per prassi notarile. Deve riportare l'importo esatto già versato o da versare a ogni scadenza, deve essere rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa autorizzata dall'IVASS, e deve restare valida fino al rogito o alla consegna delle chiavi. Se il documento che ti viene mostrato non specifica cifre e scadenze coerenti con il piano pagamenti del preliminare, non è una fideiussione valida ai sensi di legge — è un pezzo di carta.
Cosa controllare riga per riga
- Il nome del beneficiario deve coincidere esattamente con il tuo, non con una società intermediaria
- L'importo garantito deve aggiornarsi a ogni acconto versato, non restare fisso all'importo iniziale della caparra
- La banca o l'assicurazione emittente deve essere verificabile: un rapido controllo sull'albo IVASS o sul registro ABI toglie ogni dubbio
- La scadenza deve superare la data prevista per il rogito, con un margine ragionevole per eventuali ritardi di cantiere — e i ritardi, va detto senza troppi giri di parole, sono la norma più che l'eccezione
La polizza decennale postuma: la garanzia che arriva dopo il rogito
C'è una seconda polizza, distinta dalla fideiussione e altrettanto obbligatoria, che entra in gioco esattamente quando la prima esce di scena: la polizza assicurativa indennitaria decennale postuma. Il costruttore deve consegnartela al momento del rogito, non prima, e copre i danni materiali e visibili all'immobile — crepe strutturali, cedimenti delle fondazioni, difetti che compromettono la stabilità dell'edificio — per dieci anni a partire dalla data di ultimazione dei lavori. È la stessa logica dell'articolo 1669 del Codice civile sulla responsabilità decennale dell'appaltatore, ma qui la copertura passa a un'assicurazione invece di dipendere dalla solvibilità futura del costruttore, che magari tra sei anni non esisterà più come azienda.
Da evitare con decisione: firmare l'atto notarile accettando la promessa verbale che la polizza "arriverà via email nei prossimi giorni". Il notaio è tenuto a verificarne l'esistenza prima del rogito, ma capita — più spesso di quanto dovrebbe — che l'atto venga comunque firmato con una semplice dichiarazione di impegno del costruttore. Se sei tu a insistere per vedere la polizza già emessa, con tanto di numero identificativo e massimale, stai facendo esattamente quello che serve fare.
Quanto costa, e chi la paga
Il costo della polizza decennale postuma è a carico del costruttore, tipicamente tra lo 0,5% e l'1% del valore di costruzione dichiarato, e viene già incorporato nel prezzo di vendita — non è una voce che ti verrà chiesta a parte. Il massimale minimo deve coprire il valore di ricostruzione dell'immobile, che per un appartamento di taglio medio in una città come Bologna o Verona, con costi di costruzione intorno ai 1.400-1.700 euro al metro quadro nel 2026, significa un massimale realistico non inferiore a 150.000-200.000 euro per un trilocale.
Cosa succede davvero se il costruttore fallisce
Qui arriva la domanda che quasi tutti si fanno solo dopo che il problema è già esploso: se il cantiere si ferma e l'impresa entra in liquidazione giudiziale, cosa recupero esattamente? Con la fideiussione in mano, la procedura è relativamente lineare — invii la richiesta di escussione alla banca o alla compagnia garante, allegando il preliminare, le ricevute dei pagamenti e la comunicazione formale dello stato di crisi del costruttore (di solito basta la sentenza del tribunale o la comunicazione del curatore fallimentare). L'ente garante è tenuto a liquidare entro trenta giorni dalla richiesta completa, secondo i termini fissati dalla polizza stessa.
Senza fideiussione, invece, diventi un creditore chirografario tra tanti: ti metti in coda insieme a fornitori, subappaltatori e banche, con scarsissime probabilità di rivedere l'intera somma versata, e tempi di recupero che nella pratica dei tribunali italiani si misurano in anni, non in mesi. Conviene ripeterlo perché è il punto che fa davvero la differenza tra un contrattempo gestibile e una perdita economica pesante: la fideiussione non è una formalità burocratica in più, è l'unica cosa che ti separa da un contenzioso fallimentare lungo e quasi sempre perdente.
Il contesto normativo nel 2026
Dal punto di vista pratico, oggi la gran parte dei notai italiani rifiuta di autenticare un preliminare per immobile in costruzione se la fideiussione non è già allegata all'atto, e molti studi notarili la richiedono in bozza definitiva già in fase di appuntamento preliminare, non il giorno stesso della firma. Questo è un cambiamento reale rispetto a dieci anni fa, quando la prassi era più permissiva e la responsabilità di verificare il documento ricadeva quasi interamente sull'acquirente, spesso senza assistenza legale. I correttivi al Codice della crisi d'impresa intervenuti negli ultimi anni hanno anche chiarito meglio cosa si intende per "situazione di crisi" del costruttore ai fini dell'escussione, riducendo — almeno sulla carta — i margini di contestazione da parte delle banche garanti che in passato tendevano a temporeggiare.
Resta però un'area grigia che vale la pena conoscere: le piccole cooperative edilizie e le imprese individuali con un solo cantiere attivo talvolta propongono fideiussioni emesse da compagnie assicurative estere, poco note e difficili da verificare sui registri italiani. Non è automaticamente un segnale di truffa, ma è un motivo sufficiente per chiedere al proprio avvocato o al notaio una verifica supplementare prima di versare qualunque acconto, specialmente se l'importo in gioco supera i 50.000 euro.
Prima di firmare il preliminare: la lista pratica
Vale la pena arrivare all'appuntamento con l'impresa costruttrice avendo già chiaro cosa pretendere, perché una volta firmato il preliminare la posizione negoziale dell'acquirente si indebolisce sensibilmente.
- Fideiussione bancaria o assicurativa già emessa, con importi e scadenze coerenti con il piano di pagamento — non una bozza, non una promessa
- Capitolato tecnico dettagliato allegato al preliminare, con marche e modelli di infissi, sanitari, impianti — le generiche "finiture di pregio" non vincolano a nulla
- Permesso di costruire e conformità urbanistica verificabili in Comune, con numero di pratica
- Data di consegna con penale contrattuale chiara in caso di ritardo, non una generica "salvo imprevisti"
- Impegno scritto alla consegna della polizza decennale postuma contestualmente al rogito, non "a breve dopo"
Un ultimo avvertimento, perché capita più spesso di quanto si pensi: alcuni costruttori propongono di anticipare somme "fuori contratto", magari in contanti, per lavori extra o personalizzazioni, promettendo sconti sull'IVA o tempi più rapidi. Qualunque somma versata fuori dal preliminare e dal piano pagamenti ufficiale non è coperta da nessuna fideiussione, punto. Se il cantiere si ferma, quei soldi sono semplicemente persi, e non c'è polizza o tribunale che possa aiutarti a recuperarli.