A Zungoli, in provincia di Avellino, un appartamento di ottanta metri quadri nel centro storico si vende oggi intorno ai 15.000 euro. A Carrega Ligure, il comune più piccolo del Piemonte con poco più di ottanta abitanti residenti, alcune case in pietra sono state cedute a un euro simbolico. Numeri che sembrano un errore di battitura, e che in effetti attirano ogni anno migliaia di richieste da acquirenti italiani e stranieri. Il problema è che quasi nessuno, tra chi scrive un'email al comune dopo aver visto il servizio del telegiornale, legge fino in fondo il bando che regola l'operazione.
Perché sempre più italiani guardano ai piccoli comuni
Il fenomeno non è più una curiosità da rubrica di costume. Secondo i dati diffusi dall'Associazione Nazionale Comuni Italiani, oltre 5.500 comuni su 7.900 hanno meno di 5.000 abitanti, e in una parte consistente di questi il patrimonio immobiliare storico è in vendita a prezzi che a Milano o Bologna coprirebbero a malapena un posto auto. A questo si aggiunge un cambiamento reale nelle abitudini di lavoro: chi può lavorare da remoto, anche solo tre o quattro giorni a settimana, valuta oggi un trasferimento che dieci anni fa sarebbe stato impensabile. Non tutti restano, però. Diversi comuni segnalano che una parte di chi acquista una casa a prezzo simbolico non riesce a rispettare il piano di ristrutturazione concordato, per motivi economici o perché sottovaluta il tempo necessario a un cantiere in un centro storico vincolato. Alcuni municipi, dopo le prime esperienze, hanno persino alzato l'importo della caparra richiesta proprio per scoraggiare le candidature poco serie.
Il divario di prezzo con le città
Nei capoluoghi di provincia il prezzo medio si aggira tra 1.800 e 2.800 euro al metro quadro, con punte oltre i 4.000 euro nei centri storici di Firenze o Bologna. Nei comuni sotto i 5.000 abitanti, lontani dalle grandi direttrici turistiche, il prezzo scende spesso sotto gli 800 euro al metro quadro per immobili da ristrutturare, e in molte zone dell'Appennino centrale o della Sicilia interna si trovano annunci a 300-400 euro al metro quadro. La differenza non è solo geografica: riflette anche una domanda molto più bassa e servizi meno capillari, elementi che vanno pesati insieme al prezzo d'acquisto.
Le "case a 1 euro": cosa promettono davvero i bandi comunali
Il meccanismo delle case a un euro, reso famoso da Sambuca di Sicilia nel 2019 e replicato da comuni come Patrica nel Lazio, Zungoli in Campania e diversi centri della Val d'Aosta, non regala nulla. Il prezzo simbolico riguarda l'immobile, non l'operazione nel suo complesso. Chi partecipa al bando deve versare una caparra, in genere tra 3.000 e 5.000 euro, che viene restituita solo a fine lavori e trattenuta se il progetto non parte. Serve poi presentare all'ufficio tecnico comunale un progetto di ristrutturazione con un budget minimo dichiarato — spesso non inferiore a 15.000-20.000 euro — e un cronoprogramma da rispettare, di norma tra uno e tre anni a seconda del regolamento locale.
Le case a un euro sembrano un affare imperdibile quando le si vede online. Il problema è che il prezzo d'acquisto è, quasi sempre, la voce più piccola dell'intero budget: notaio, imposte, progetto, direzione lavori, allacci e cantiere valgono decine di volte quella cifra.
PNRR Borghi: i fondi che non compaiono nell'annuncio immobiliare
Quei lavori sulla piazza principale del borgo, spesso, li paga il PNRR — non il proprietario della casa accanto.
Parallelamente ai bandi comunali per singole case, l'investimento 2.1 del PNRR dedicato all'attrattività dei borghi storici ha messo in campo circa 1,6 miliardi di euro, ripartiti tra 21 progetti pilota da 20 milioni ciascuno (linea A) e circa 1.800 comuni selezionati per interventi più contenuti (linea B). Questi fondi non finanziano l'acquisto della singola casa privata: vanno a recupero di spazi pubblici, illuminazione, viabilità, connettività, servizi culturali e sostegno alle attività economiche locali. Conviene però informarsi comune per comune, perché dove sono arrivati i fondi PNRR spesso partono anche bandi regionali paralleli per il recupero di facciate e coperture nei centri storici, con contributi che possono coprire dal 30 al 50% della spesa ammissibile e che si affiancano — non sostituiscono — gli incentivi fiscali nazionali già esistenti sulle ristrutturazioni.
Quanto costa davvero, oltre il prezzo del bando
Chi valuta un acquisto di questo tipo deve mettere in conto voci che raramente compaiono nell'annuncio. Ecco le principali:
- Ristrutturazione completa di un immobile storico in pietra o tufo: in media 900-1.300 euro al metro quadro per un intervento che comprende impianti, infissi, isolamento e finiture di base — di più se servono opere strutturali sui solai in legno.
- Allacci alle utenze, spesso da rifare da zero su case vuote da anni: tra 2.500 e 6.000 euro complessivi per acqua, luce, gas e fibra, a seconda della distanza dalla rete più vicina.
- Onorario del tecnico incaricato del progetto e della direzione lavori, generalmente il 7-10% dell'importo dei lavori.
- Imposte di registro e onorario notarile sull'atto, calcolati sul valore catastale anche quando il prezzo pattuito è simbolico — un dettaglio che sorprende molti acquirenti alla prima esperienza.
- Costi di cantiere maggiorati, perché in molti centri storici i mezzi pesanti non possono entrare nei vicoli e il materiale va trasportato a mano o con carriole motorizzate.
Verifiche da fare prima di firmare la caparra
Prima di impegnarsi con un versamento, meglio passare al setaccio alcuni documenti che il bando comunale non sempre mette in evidenza da solo.
Agibilità e conformità catastale
Molte case in vendita a prezzo simbolico sono ferme da decenni e non hanno mai avuto il certificato di agibilità, oppure la planimetria catastale non corrisponde più allo stato reale dei locali dopo modifiche fatte senza pratica edilizia. Conviene richiedere una visura catastale storica e, se possibile, farsi affiancare da un tecnico per un sopralluogo prima ancora di partecipare al bando: sanare una difformità catastale può costare da poche centinaia a diverse migliaia di euro, a seconda della gravità.
Vincoli paesaggistici e Soprintendenza
La maggior parte dei centri storici oggetto di questi bandi ricade in zone sottoposte a vincolo paesaggistico o storico-artistico. Qualsiasi intervento su facciate, infissi esterni, coperture o aperture deve passare per un'autorizzazione paesaggistica, e nei casi più delicati per il parere della Soprintendenza — un passaggio che può allungare i tempi di avvio cantiere di diversi mesi rispetto a una ristrutturazione ordinaria. Da evitare, in questi casi, qualunque progetto che preveda materiali o infissi non coerenti con il regolamento edilizio locale: la Soprintendenza li respinge quasi sempre, e ogni bocciatura significa mesi persi.
Accessi e servizi essenziali
Prima di innamorarsi di un immobile, vale la pena verificare con calma se la strada di accesso è percorribile tutto l'anno, se il segnale mobile e la fibra arrivano davvero fino a quel vicolo (gli operatori a volte coprono il centro del paese ma non le frazioni), e a che distanza si trovano farmacia, scuola e presidio sanitario più vicini. Sono elementi che pesano sulla qualità della vita quotidiana molto più del prezzo d'acquisto, e che spesso emergono solo dopo il trasferimento.
Il mutuo per una casa in un borgo: cosa cambia davvero
Ottenere un mutuo su un immobile di basso valore non è automatico come in città. Molte banche fissano un importo minimo di finanziamento, spesso intorno ai 30.000-50.000 euro, che rende poco conveniente chiedere un prestito solo per una casa comprata a 1 euro o a 10.000 euro. La perizia bancaria, inoltre, tende a valutare al ribasso gli immobili in piccoli comuni con mercato poco liquido, e questo può ridurre l'importo erogabile rispetto al preventivo di spesa. Le agevolazioni prima casa restano comunque valide anche per questi acquisti, a patto di rispettare i requisiti ordinari — trasferire la residenza nel comune entro diciotto mesi dal rogito e non possedere altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni sul territorio nazionale. In pratica, molti acquirenti finanziano l'acquisto in contanti e chiedono un mutuo di ristrutturazione separato, spesso più semplice da ottenere perché garantito anche dal valore dei lavori previsti nel computo metrico. Meglio verificare con l'istituto di credito, prima di firmare qualunque compromesso, se la banca finanzia effettivamente immobili in quel comune: alcune agenzie escludono a priori i centri sotto una certa soglia di popolazione.
Il costo nascosto che nessun bando dichiara: il tempo
Meglio mettere in conto fin da subito che nei piccoli centri gli artigiani disponibili sono pochi, spesso già impegnati con cantieri di vicini o parenti, e i tempi di attesa per un preventivo possono superare i due o tre mesi rispetto a una città. Chi ha già affrontato un cantiere in un borgo racconta la stessa cosa: il costo dei materiali è simile a quello urbano, ma il tempo per portare a termine i lavori si allunga del 20-30% rispetto a una ristrutturazione equivalente in un contesto con più imprese in concorrenza tra loro. È il motivo per cui conviene chiedere al comune il computo metrico del progetto già approvato da altri partecipanti al bando, prima di firmare qualunque caparra: dà un'idea concreta di quanto siano realistici i tempi e i costi dichiarati sulla carta.