Hai trovato la casa giusta, ma la banca ti concede un mutuo che copre solo il sessanta per cento del prezzo e i risparmi non bastano a colmare il resto: cosa fai? È la domanda che si pongono sempre più trentenni e quarantenni italiani con un lavoro stabile ma senza garanzie sufficienti per un mutuo tradizionale, e negli ultimi anni una risposta concreta è arrivata da uno strumento che in pochi conoscono davvero: il rent to buy. Non è un affitto mascherato, non è un leasing bancario e non è nemmeno una promessa verbale tra privati: è un contratto tipico, disciplinato dalla legge italiana, che permette di entrare in una casa oggi e diventarne proprietari tra qualche anno, pagando ogni mese qualcosa che in parte resta al venditore e in parte si trasforma in acconto sul prezzo finale.
Cos'è davvero il rent to buy (e cosa non è)
Il nome comunicativo è inglese, ma la base giuridica è tutta italiana: si tratta dei "contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili", introdotti dall'articolo 23 del decreto legge 133/2014, convertito nella legge 164/2014. Il meccanismo, spiegato così, sembra più complesso di quanto sia in pratica: il proprietario concede l'immobile in godimento a chi vuole comprarlo, immediatamente e senza aspettare il rogito, e le parti fissano già oggi il prezzo finale di vendita. Chi entra in casa paga un canone mensile che si divide in due quote distinte — una parte remunera l'uso dell'immobile, come un affitto normale, l'altra viene accantonata come acconto sul prezzo. Alla scadenza pattuita, che in genere va dai tre agli otto anni, l'acquirente decide se esercitare il diritto di acquistare, versando il saldo residuo davanti al notaio, oppure se rinunciare.
Qui però bisogna essere onesti su cosa il rent to buy non risolve. Non è una scorciatoia per chi non ha alcuna capacità di risparmio, perché comunque richiede di accantonare mese dopo mese una cifra superiore a un affitto normale, e non è nemmeno pensato per chi ha già un mutuo pronto in banca: in quel caso conviene semplicemente comprare subito, perché il rent to buy costa di più in interessi impliciti rispetto a un mutuo a condizioni standard del 2026. Lo strumento ha senso soprattutto per chi ha un reddito buono ma discontinuo — un libero professionista, un lavoratore autonomo, una coppia con un contratto a termine che diventerà indeterminato tra due anni — e per chi vuole "provare" la casa prima di impegnarsi definitivamente.
Come si struttura il canone: godimento più acconto
Facciamo un esempio con numeri reali, perché è l'unico modo per capire se conviene davvero. Immaginiamo un appartamento a Bologna del valore di 220.000 euro, con un canone mensile pattuito di 1.100 euro: circa 650 euro remunerano il godimento (in linea con un affitto di mercato per una casa simile) e 450 euro si accantonano come acconto prezzo. In un contratto di sei anni, l'acquirente avrà versato complessivamente 32.400 euro di acconto, che verranno scalati dal prezzo finale al momento del rogito. Il saldo da pagare a quel punto sarà quindi di circa 187.600 euro, finanziabile con un mutuo su una base più solida perché nel frattempo l'acquirente ha dimostrato anni di pagamenti puntuali — un elemento che le banche, va detto, cominciano davvero a valutare quando istruiscono la pratica di mutuo.
Un dettaglio che cambia tutto: cosa succede se non compri
Se l'acquirente decide di non esercitare il diritto di acquisto, il contratto stabilisce cosa succede alla quota di acconto già versata. La prassi più diffusa, e quella che conviene negoziare, prevede che il venditore trattenga una percentuale (spesso tra il 20% e il 50% dell'acconto accumulato) a titolo di indennità per il godimento concesso, restituendo il resto. Da evitare con decisione sono i contratti che permettono al venditore di trattenere l'intero acconto in caso di mancato acquisto: è una clausola sbilanciata che i tribunali, in alcune pronunce di merito, hanno già giudicato vessatoria quando non controbilanciata da altre tutele per l'acquirente.
La legge e la trascrizione: la tutela che fa la differenza
Il punto di forza del rent to buy rispetto a un preliminare informale o a un accordo verbale è la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, con effetti che durano fino a un massimo di dieci anni. Questo passaggio — che va fatto dal notaio contestualmente alla firma, mai rimandato "per risparmiare" — protegge l'acquirente da eventi che altrimenti travolgerebbero il suo investimento: se il venditore vende la stessa casa a qualcun altro, se subisce un pignoramento o se fallisce, il diritto dell'acquirente iscritto per primo nei registri prevale su quello di terzi successivi. Senza trascrizione, tutto questo accantonamento di anni di canoni rischia di restare senza alcuna protezione reale in caso di problemi del venditore.
Meglio quindi diffidare di chi propone di "fare tutto con una scrittura privata tra noi, tanto ci conosciamo" per risparmiare sul notaio: il costo di un atto di rent to buy con trascrizione si aggira, tra onorario notarile e imposte, sui 1.500-2.500 euro per un immobile di fascia media, una cifra piccola rispetto al rischio di perdere la casa o l'acconto versato in anni di pagamenti. Bisogna inoltre verificare, prima ancora di firmare, che l'immobile non abbia già ipoteche superiori al suo valore o pignoramenti in corso: la conservatoria dei registri immobiliari e la visura catastale aggiornata sono controlli che costano poche decine di euro e che nessun acquirente dovrebbe saltare.
La fiscalità: registro, IVA e la circolare dell'Agenzia delle Entrate
Sul piano fiscale il rent to buy si tratta come un'operazione a doppio binario, e la circolare 4/E del 2015 dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito i punti principali. Sulla quota destinata al godimento si applica l'imposta di registro con le regole delle locazioni, mentre sulla quota di acconto prezzo si applica un'imposta di registro dello 0,50% se il venditore è un privato, oppure il regime IVA se il venditore è un'impresa costruttrice che vende direttamente. Al momento del rogito finale, le imposte già versate sugli acconti vengono scomputate da quelle dovute sulla compravendita, evitando una doppia tassazione sullo stesso importo.
Chi acquista la prima casa può inoltre beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa già al momento della trascrizione del contratto di rent to buy, e non solo al rogito finale, purché dichiari da subito il possesso dei requisiti richiesti (residenza nel comune entro diciotto mesi, assenza di altri immobili agevolati, categoria catastale ammessa). Conviene farsi assistere da un commercialista o dallo stesso notaio già in questa fase, perché un errore nella dichiarazione dei requisiti prima casa può costare la perdita dell'agevolazione con conseguente recupero delle imposte a tariffa piena più sanzioni, anche a distanza di anni dal rogito.
I rischi da leggere nel contratto, non solo da farsi raccontare
Il rischio più concreto per chi compra riguarda cosa succede se il venditore ha ancora un mutuo acceso sull'immobile.
Se l'immobile è gravato da ipoteca e il venditore smette di pagare le rate del proprio mutuo, la banca può procedere all'esecuzione sull'immobile anche se l'acquirente vi abita già e sta regolarmente versando il canone: la trascrizione del contratto di rent to buy tutela dai pignoramenti successivi alla trascrizione stessa, non da un'ipoteca già iscritta prima. Per questo motivo, prima di firmare, bisogna pretendere una visura ipotecaria aggiornata e, se l'ipoteca esiste ancora, chiedere che venga cancellata contestualmente all'atto oppure che il contratto preveda espressamente l'utilizzo di parte del canone per l'estinzione anticipata del mutuo del venditore, con quietanza consegnata all'acquirente a ogni pagamento. È una clausola che molte agenzie non propongono spontaneamente, e che va richiesta esplicitamente al notaio in fase di redazione dell'atto.
Un altro punto da non sottovalutare riguarda la manutenzione dell'immobile durante gli anni di godimento: chi paga le riparazioni straordinarie, chi copre l'IMU (di norma resta a carico del proprietario finché non avviene il trasferimento), chi si occupa delle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Il contratto deve specificarlo voce per voce — caldaia, infissi, tetto condominiale, ascensore — perché la legge non impone una ripartizione standard e lascia alle parti la libertà di accordarsi, con il risultato che i contratti scritti in modo generico finiscono quasi sempre per generare contenziosi quando emerge una spesa imprevista da qualche migliaio di euro.
La checklist prima di firmare dal notaio
Prima di mettere la firma su un contratto di rent to buy, vale la pena passare in rassegna alcuni controlli che riducono in modo sostanziale il rischio dell'operazione, anche se nessuna lista può coprire ogni situazione possibile:
- Visura ipotecaria e catastale aggiornate, richieste tramite il notaio o direttamente in conservatoria
- Verifica che il prezzo finale, la durata del contratto e la ripartizione del canone tra godimento e acconto siano scritti in cifre precise, non "da concordare in seguito"
- Clausola chiara su cosa succede all'acconto versato in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto
- Impegno esplicito del venditore a mantenere l'immobile libero da nuove ipoteche per tutta la durata del contratto
- Ripartizione scritta delle spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e condominiale
- Trascrizione del contratto nei registri immobiliari contestuale alla firma, mai rimandata a "un secondo momento", e verifica che il notaio la effettui davvero entro pochi giorni
Chi si trova davanti a un venditore che si oppone alla trascrizione, o che propone canoni "in nero" senza alcuna registrazione, dovrebbe considerarlo un segnale su cui riflettere seriamente prima di procedere oltre. Il rent to buy funziona quando entrambe le parti hanno interesse a un'operazione trasparente e duratura: quando qualcuno cerca scorciatoie fin dal primo incontro, il problema si presenterà comunque, solo più avanti e con più soldi già versati.