Chi ha firmato un mutuo a tasso variabile tra il 2022 e il 2023 ha vissuto due anni difficili. La rata, per molti, era salita di 200 o 300 euro al mese rispetto al momento della firma. Poi qualcosa si è mosso. Da quando la Banca Centrale Europea ha iniziato a tagliare i tassi, l'Euribor a tre mesi è sceso parecchio, e a giugno 2026 si aggira intorno al 2 per cento, ben lontano dal picco superato i 4 punti di fine 2023.
La domanda che mi arriva più spesso da chi compra o ha già comprato casa è sempre la stessa: ora che il variabile è tornato respirabile, conviene tenerlo, oppure passare al fisso finché i tassi sono bassi? Non c'è una risposta valida per tutti. Ma ci sono numeri da guardare prima di decidere.
Cosa è cambiato davvero nella rata
Facciamo un esempio concreto. Un mutuo da 150.000 euro, durata residua vent'anni, indicizzato all'Euribor a tre mesi più uno spread dell'1,3 per cento. Nel dicembre 2023, con l'Euribor sopra il 4 per cento, la rata mensile sfiorava i 1.000 euro. Oggi, con l'indice intorno al 2 per cento, la stessa rata è scesa sotto gli 850 euro. Quasi 150 euro al mese di differenza, senza aver toccato nulla.
Questo è il motivo per cui molti che a inizio 2024 stavano valutando di scappare verso il fisso, oggi ci pensano due volte. Il variabile è tornato a essere quello che era prima della tempesta: più economico nel breve, ma con un'incognita sul futuro.
Il fisso oggi: quanto costa la tranquillità
I migliori mutui a tasso fisso a giugno 2026 si trovano intorno al 2,8-3,2 per cento di TAN, a seconda della banca, della durata e del rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. Significa che, in molti casi, oggi un fisso costa più o meno quanto un variabile, o appena un po' di più.
Qui sta il punto delicato. Bloccare la rata a queste condizioni vuol dire rinunciare a un possibile ulteriore calo dell'Euribor, ma anche mettersi al riparo se l'inflazione dovesse ripartire e la BCE tornasse a stringere. Nessuno ha la sfera di cristallo. Le previsioni di mercato a inizio estate indicano tassi stabili o in lieve discesa nei prossimi mesi, ma sono previsioni, non garanzie.
Surroga: lo strumento che molti dimenticano
C'è una terza via, e per legge non costa nulla. La surroga permette di trasferire il mutuo da una banca all'altra per ottenere condizioni migliori, senza spese notarili, di istruttoria o di perizia a carico del cliente. È la portabilità prevista dalla cosiddetta legge Bersani.
In pratica, se la tua banca ti applica uno spread alto o non ti offre un fisso conveniente, puoi cercare un'altra banca disposta a riprendersi il tuo mutuo a condizioni migliori. La vecchia banca non può opporsi. L'unica cosa che ti viene chiesta è un po' di pazienza per la burocrazia, che richiede in genere qualche settimana.
Quando ha senso muoversi
- Hai un variabile con spread alto (sopra l'1,5 per cento): vale la pena cercare una surroga, anche restando sul variabile.
- Hai una durata residua lunga (oltre quindici anni): il fisso protegge da molti cicli di tassi, e l'incertezza pesa di più.
- La rata ti dà ansia ogni volta che leggi l'Euribor: il valore della tranquillità non si misura solo in euro. Se dormi male, il fisso è una spesa che ripaga.
Quando invece conviene restare fermi
- Ti mancano pochi anni alla fine del mutuo: il rischio residuo è basso, cambiare ora costa più fatica di quanto rende.
- Hai uno spread basso e una rata già sostenibile: il variabile ti sta facendo risparmiare, e bloccarlo ora sul fisso significa pagare per una protezione che forse non ti serve.
Un errore comune da evitare
Molti guardano solo il TAN, cioè il tasso nominale, e ignorano il TAEG, che include tutte le spese accessorie. Due mutui con lo stesso TAN possono avere un costo reale molto diverso una volta sommate assicurazioni obbligatorie, spese di gestione e altri oneri. Prima di firmare qualsiasi cosa, chiedi sempre il prospetto con il TAEG e confronta quello.
E un'ultima cosa, banale ma vera: prenditi il tempo di fare due o tre preventivi. Le banche, a inizio estate, hanno spesso campagne promozionali per chiudere i conti prima delle ferie. Far concorrenza tra istituti, anche solo presentando l'offerta di una banca all'altra, può valere qualche decimo di punto. Su vent'anni, sono migliaia di euro.