Il rialzo di giugno che ha spiazzato chi stava per firmare
Chi aveva un appuntamento in banca per fine giugno lo ricorda bene: le condizioni proposte a maggio non erano più le stesse a distanza di poche settimane. L'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tre tassi di riferimento, portando il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sulle operazioni marginali al 2,65%. Dietro la mossa c'è un'inflazione che non si è raffreddata come previsto: la guerra in Medio Oriente ha spinto i prezzi dell'energia a un +10% annuo a luglio, con il Brent tornato sopra i 98 dollari al barile. Nella riunione successiva, a fine luglio, il Consiglio direttivo ha lasciato i tassi invariati e ha rinviato ogni decisione a settembre, ma i mercati continuano a scontare la possibilità di un ulteriore giro di vite. Per chi sta comprando casa o valuta una surroga, questo significa un dato molto concreto: le simulazioni di aprile, quelle allegate al preliminare firmato in primavera, oggi vanno rifatte da capo. E il timing non è un dettaglio da poco, perché tra il compromesso e il rogito passano in media 60-90 giorni, un intervallo in cui il capitale finanziato resta lo stesso ma il costo del denaro può cambiare più volte.
Fisso o variabile: i numeri che si vedono in busta paga
L'Euribor, il parametro che muove i mutui a tasso variabile, ha chiuso la rilevazione del 30 luglio al 2,958%. Il 3 agosto le scadenze più brevi mostravano un Euribor a 1 mese al 2,242%, a 3 mesi al 2,461%, a 6 mesi al 2,705% e a 12 mesi al 2,939% — una curva in salita che racconta da sola le attese del mercato per l'autunno. Il tasso fisso segue invece l'Eurirs, e qui l'IRS a 10 anni quota già intorno al 3,2%: le banche prezzano il rialzo BCE prima ancora che venga deliberato, e questo spiega perché chi ha rimandato la firma di qualche mese si trova offerte peggiori a parità di profilo. Ad agosto 2026 il tasso variabile più competitivo sul mercato è al 2,40% (MPS), il miglior fisso è al 3,10% (BPER): 70 punti base di differenza, che sulla rata mensile pesano oltre 30 euro al mese a parità di capitale finanziato. Su una surroga tipo da 100.000 euro per una casa da 250.000 euro, il ventaglio delle offerte disponibili va dal 2,47% al 4,90% — un intervallo enorme che dipende quasi interamente da reddito, età, LTV (loan-to-value) e banca scelta, non da un solo parametro di mercato. Vale la pena ricordare che il TAEG, non il TAN pubblicizzato in vetrina, è il numero da confrontare tra banche diverse: include spese di istruttoria, perizia e polizza obbligatoria, e su un mutuo trentennale la differenza tra due TAEG apparentemente vicini può superare i 3.000 euro nell'arco dell'intera durata.
- Il variabile parte più basso ma segue l'Euribor mese per mese, senza tetto massimo garantito salvo che il contratto preveda un cap esplicito
- Il fisso blocca la rata per tutta la durata del prestito, indipendentemente da cosa faccia la BCE a settembre o nel 2027
- Esistono formule miste — tasso variabile con cap, o fisso rinegoziabile a scadenze prefissate — che alcune banche propongono soprattutto sopra i 150.000 euro di capitale, ma restano una minoranza delle richieste
Chi dovrebbe scegliere cosa
Conviene il fisso se il bilancio familiare non ha margine per assorbire una rata che sale di 100-150 euro al mese nel giro di un anno.
È il caso tipico di chi compra la prima casa con un solo stipendio pieno e un mutuo che assorbe già il 30-35% del reddito netto: un margine così stretto non regge un Euribor a 3,5%, scenario tutt'altro che teorico se la BCE decidesse un altro rialzo a settembre. Il variabile, al contrario, ha senso per chi ha reddito disponibile oltre la rata, un importo finanziato contenuto (sotto i 100.000 euro) o un orizzonte di possesso breve, magari perché prevede di vendere entro cinque-sei anni. Meglio evitare il variabile puro se il mutuo copre più dell'80% del valore dell'immobile: in quel caso anche un rialzo modesto dell'Euribor si somma a un LTV già alto, e la banca stessa tende a proporre condizioni meno favorevoli in fase di rinegoziazione. C'è però un'obiezione che merita spazio: chi sceglie il fisso oggi si blocca al 3,10% anche se l'Euribor dovesse scendere nel 2027, come alcuni analisti prevedono possibile una volta rientrata la pressione energetica — un rischio speculare, che nessuna delle due opzioni elimina del tutto.
La surroga: come cambiare mutuo senza pagare penali
Chi ha acceso un variabile puro nel 2023 o nel 2024, quando l'Euribor viaggiava su livelli simili a quelli attuali, sta scoprendo solo ora quanto la rata sia tornata a pesare — e la surroga resta lo strumento più diretto per correggere la rotta. La legge Bersani (art. 8 del D.L. 7/2007) garantisce la portabilità del mutuo senza penali, spese di istruttoria o costi notarili a carico del cliente: la nuova banca eroga il capitale residuo, estingue il vecchio mutuo e subentra nell'ipoteca esistente senza bisogno di un nuovo atto. I tempi tecnici restano il vero collo di bottiglia: tra richiesta, perizia e delibera si va dai 30 ai 60 giorni, durante i quali il tasso di riferimento può muoversi ancora. Per chi ha meno di 36 anni e un ISEE sotto i 40.000 euro, il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap resta attivo anche per le operazioni di surroga collegate all'acquisto della prima casa, e copre fino all'80% del capitale — una leva che riduce lo spread richiesto dalla banca sul nuovo mutuo. Prima di firmare qualsiasi surroga vale la pena chiedere alla banca attuale una proposta di rinegoziazione interna: costa zero tentare, e a volte basta la minaccia credibile di portare il mutuo altrove per ottenere condizioni migliori senza cambiare istituto.
I costi accessori che il TAN pubblicizzato non racconta
Il tasso non è l'unica voce che pesa sul preventivo, e chi confronta solo TAN o Euribor rischia di scoprire il resto a rogito già fissato. L'imposta sostitutiva sul mutuo è dello 0,25% del capitale finanziato per la prima casa e del 2% per la seconda casa o per gli acquisti da investimento: su un mutuo da 200.000 euro la differenza tra le due aliquote vale 3.500 euro, pagati in un'unica soluzione all'erogazione. A questo si sommano la perizia sull'immobile (300-500 euro, spesso a carico del richiedente anche se la pratica non va a buon fine), le spese di istruttoria (200-600 euro a seconda della banca) e la polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge a tutela dell'ipoteca e quasi mai inclusa nel TAN pubblicizzato in vetrina. Alcune banche propongono di abbinare anche una polizza vita facoltativa: non è un obbligo di legge, e conviene rifiutarla se il preventivo con polizza abbinata non offre uno sconto reale sul tasso — altrimenti si tratta solo di un costo aggiuntivo travestito da tutela.
Il mutuo verde: la classe energetica che abbassa lo spread
Un'informazione che pochi acquirenti considerano al momento della trattativa: diversi istituti — tra cui Intesa Sanpaolo e UniCredit — applicano da tempo uno sconto sullo spread, tipicamente tra 0,10 e 0,20 punti percentuali, per gli immobili con attestato di prestazione energetica in classe A o B. La logica è semplice: una casa efficiente costa meno da riscaldare, quindi il rischio di insolvenza legato alle bollette è statisticamente più basso, e la banca lo scarica sul prezzo del denaro. Chi sta scegliendo tra due immobili a parità di zona e metratura farebbe bene a chiedere l'APE prima di fare un'offerta, non dopo: la differenza tra una classe E e una classe B, oltre al risparmio diretto in bolletta, può tradursi in qualche decimo di punto di spread per tutta la durata del mutuo — un vantaggio che si somma, anno dopo anno, a quello energetico.
Cosa aspettarsi dalla riunione BCE di settembre
Il mercato non è unanime. Una parte degli analisti si aspetta che la BCE tenga fermo anche a settembre, in attesa di capire se il rincaro energetico legato al conflitto in Medio Oriente si stabilizzi o continui a salire; un'altra parte prezza già, negli scambi sui futures, una probabilità superiore al 40% di un ulteriore rialzo di 25 punti base. Nel frattempo l'Euribor a 12 mesi, che anticipa spesso le mosse della banca centrale, si è già mosso verso il 2,94%, segnale che il mercato non sta aspettando passivamente la decisione ufficiale. Chi deve firmare un compromesso nelle prossime settimane farebbe bene a chiedere alla banca un blocco tasso (rate lock) sulla proposta ricevuta, dove disponibile: alcuni istituti lo offrono gratuitamente per 60-90 giorni, altri lo fanno pagare 0,1-0,2 punti percentuali sul TAEG finale. Non è una clausola marginale — con un Eurirs che si muove di decimi di punto ogni poche settimane, è quel dettaglio contrattuale a decidere se la rata firmata a ottobre somiglia a quella simulata ad agosto.