Due preventivi sullo stesso tavolo
A luglio 2026, in molte agenzie di Milano e Bologna i consulenti mutui raccontano tutti la stessa scena: due preventivi affiancati, uno a tasso fisso e uno a tasso variabile, con una differenza sulla rata mensile che si è ridotta a poco più di quindici euro. Il variabile costava molto meno del fisso fino al 2023, e chiunque comprasse casa lo sceglieva quasi senza pensarci, spesso senza nemmeno chiedere un secondo preventivo. Oggi la situazione si è ribaltata: dopo due anni di tagli ai tassi da parte della Banca Centrale Europea, il divario si è quasi azzerato e la scelta tra fisso e variabile è tornata a dipendere davvero dal profilo di chi firma il mutuo, non da un vantaggio automatico di uno dei due. Chi compra casa nel 2026 si trova quindi davanti a una decisione più difficile di quella di tre anni fa, proprio perché nessuna delle due strade è chiaramente più conveniente sulla carta. E qui entra in gioco il reddito familiare, la stabilità del lavoro e l'orizzonte temporale con cui si guarda al mutuo, non solo il numero scritto in fondo al foglio con il TAN. Su un mutuo da 200.000 euro — l'importo medio richiesto oggi per l'acquisto della prima casa in molte città italiane di medie dimensioni — quei quindici euro di differenza pesano meno di quanto sembri, ma il resto del conto racconta una storia diversa.
Cosa è cambiato nei tassi BCE tra il 2023 e oggi
Il tasso sui depositi della BCE aveva toccato il 4,00% nell'ottobre 2023, il livello più alto dall'introduzione dell'euro, dopo una raffica di rialzi partita nel 2022 per contenere l'inflazione. Da allora la banca centrale ha invertito la rotta con una serie di tagli scaglionati nel 2024 e nel 2025, portando il tasso di riferimento intorno al 2,00%. L'Euribor a tre mesi, l'indice a cui sono agganciati la maggior parte dei mutui a tasso variabile italiani, ha seguito lo stesso percorso: era sopra il 4% nel 2023, oggi si muove intorno al 2,10%. Chi ha acceso un variabile nel 2022, quando l'Euribor era ancora negativo, ha visto la rata quasi raddoppiare nel giro di diciotto mesi — un promemoria utile prima di guardare solo al risparmio iniziale. Il tasso fisso, invece, non segue direttamente le mosse della BCE: si basa sulla curva IRS (Interest Rate Swap), che riflette le aspettative del mercato sui tassi dei prossimi 20-30 anni, e per questo motivo a volte scende o sale con qualche mese di anticipo rispetto alle decisioni ufficiali di Francoforte. Le banche, dal canto loro, aggiornano i listini quasi ogni settimana, quindi il preventivo ricevuto a gennaio può essere già superato a marzo, in un senso o nell'altro. Vale la pena, per questo, farsi rifare il calcolo poco prima della delibera definitiva, non fidarsi del preventivo iniziale ricevuto mesi prima.
Tasso fisso: la rata che non si muove più
Un mutuo fisso oggi, per un profilo standard con LTV (rapporto tra importo del prestito e valore dell'immobile) intorno al 70-80%, viaggia con un TAN medio del 3,40% e un TAEG del 3,60% circa, includendo le spese di istruttoria e l'assicurazione obbligatoria contro incendio ed esplosione. Su 200.000 euro spalmati in 25 anni, la rata mensile risulta di circa 991 euro, fissa dal primo all'ultimo giorno. Gli interessi totali pagati alla banca nell'arco del mutuo arrivano a circa 97.200 euro: tanto, ma prevedibile fino all'ultimo centesimo. Conviene il fisso a chi ha già in mente il proprio bilancio familiare per i prossimi vent'anni e non vuole nessuna sorpresa in busta paga, punto — non è una scelta da valutare "in base al mercato", è una scelta da valutare in base alla propria tranquillità.
Tasso variabile: si parte più leggeri, ma il rischio è reale
Il vantaggio si azzera in fretta se l'Euribor riprende a salire.
Con lo spread medio applicato dalle banche italiane, oggi intorno all'1,15%, un mutuo variabile indicizzato all'Euribor a tre mesi parte con un TAN del 3,25% e un TAEG del 3,45%. La rata iniziale scende così a circa 975 euro al mese su un mutuo di 200.000 euro in 25 anni, sedici euro in meno rispetto al fisso. Se l'Euribor restasse stabile a questo livello per tutta la durata del mutuo — un'ipotesi ottimistica, non una previsione — gli interessi totali si fermerebbero intorno a 92.400 euro, circa 4.800 euro in meno del fisso. Ma il mercato ha già dimostrato, proprio tra il 2022 e il 2023, che l'Euribor può muoversi di quattro punti percentuali in meno di due anni: se durante la vita del mutuo il tasso medio effettivo salisse verso il 4,35%, la rata arriverebbe a circa 1.095 euro al mese e gli interessi complessivi supererebbero i 128.000 euro, ben oltre quanto pagato con il fisso.
Il confronto sulla rata di 200.000 euro, numeri alla mano
Il calcolo cambia poco sulla carta, ma pesa parecchio sul portafoglio dopo vent'anni. Messi uno accanto all'altro, i tre scenari costruiti sugli stessi 200.000 euro e sugli stessi 25 anni di durata raccontano una storia più chiara della prima rata:
- Fisso al 3,40% TAN: rata di 991 euro al mese, sempre uguale, interessi totali di circa 97.200 euro.
- Variabile oggi, se l'Euribor non si muovesse più (scenario poco realistico su un orizzonte di 25 anni): rata di 975 euro, interessi di circa 92.400 euro.
- Variabile con un rialzo medio dell'Euribor simile a quello già visto nel 2022-2023: la rata può salire oltre i 1.090 euro e gli interessi superano i 128.000 euro, tra spese accessorie e conguagli vari.
Il punto di pareggio, cioè il livello oltre il quale un tasso medio del variabile finisce per costare più del fisso nell'arco dei 25 anni, si colloca intorno al 3,40%: esattamente il TAN del fisso di oggi, e un livello che l'Euribor ha già superato in passato, e non solo una volta. Chi sceglie il variabile scommette, in pratica, che l'Euribor resti sotto quella soglia per la maggior parte dei prossimi 25 anni — una scommessa non impossibile, ma nemmeno scontata alla luce della storia recente.
Quando conviene il fisso, quando ha senso il variabile
Meglio il variabile per chi ha un margine di manovra concreto sul reddito, magari con un secondo stipendio in famiglia o un risparmio già accantonato che permetterebbe di assorbire un aumento della rata di 100-150 euro senza andare in difficoltà. Da evitare, invece, per chi ha già la rata al limite del 30-35% del reddito netto mensile: in quel caso anche un rialzo moderato dell'Euribor può trasformare un mutuo sostenibile in un problema serio. Il fisso resta la scelta più solida per le famiglie giovani con un solo reddito stabile, per chi acquista la prima casa con un mutuo che coprirà gran parte della vita lavorativa, e per chi semplicemente preferisce sapere oggi quanto pagherà nel 2045.
Il tasso misto e il cap: le due opzioni che quasi nessuno propone per prime
Tra fisso e variabile esistono altre due strade, meno pubblicizzate ma reali. Il tasso misto permette di passare da variabile a fisso (o viceversa) a scadenze prestabilite, di solito ogni cinque anni, pagando una piccola maggiorazione sullo spread iniziale. Il variabile con cap, offerto da istituti come Intesa Sanpaolo e BNL tra gli altri, blocca un tetto massimo alla rata anche se l'Euribor continua a salire: il costo è uno spread più alto, in genere di 0,30-0,50 punti percentuali rispetto al variabile puro, ma in cambio si compra una protezione reale contro gli scenari peggiori. Non è un prodotto per tutti — chi ha un budget già stretto in partenza rischia comunque di non riuscire a sostenere il tetto massimo previsto dal contratto, quindi vale la pena farsi simulare la rata al cap prima di firmare, non solo la rata di partenza.
La surroga: cambiare mutuo senza cambiare casa
Chi ha acceso un mutuo tra il 2022 e il 2023, quando gli spread erano più alti per compensare il rischio percepito dalle banche, oggi ha una via d'uscita che pochi conoscono davvero: la surroga, regolata dalla legge Bersani del 2007. Permette di trasferire il mutuo residuo a un'altra banca, con condizioni aggiornate ai tassi attuali, senza pagare penali, spese di istruttoria o costi notarili — tutto a carico della banca che acquisisce il cliente. Un mutuo variabile acceso nel 2023 con uno spread dell'1,80%, ad esempio, oggi può essere surrogato verso un istituto che applica uno spread dell'1,10-1,15%, con un risparmio reale sulla rata mensile senza muoversi da casa e senza rifare il rogito. La surroga permette anche di passare da variabile a fisso, o viceversa, cosa che molti proprietari ignorano finché non lo scoprono per caso parlando con un consulente. Richiede in genere 30-40 giorni tra richiesta e perfezionamento, un tempo che vale la pena mettere in conto prima di aspettarsi un risparmio immediato dal mese successivo.
Le altre voci di spesa che pesano quanto lo spread
Concentrarsi solo su TAN e TAEG porta a dimenticare voci che, sommate, possono superare i 4.000-5.000 euro. Il notaio per un mutuo di questa dimensione chiede in genere tra 2.000 e 3.000 euro, la perizia sull'immobile costa tra 150 e 300 euro, e le spese di istruttoria bancaria variano dallo 0,5% all'1% del capitale erogato. C'è poi l'imposta sostitutiva, che l'Agenzia delle Entrate applica allo 0,25% sull'importo del mutuo se si tratta di prima casa (500 euro su 200.000 euro) ma sale al 2% per la seconda casa, 4.000 euro sugli stessi 200.000 euro — una differenza che da sola può cambiare la convenienza di un intero piano di acquisto. Prima di firmare qualsiasi proposta, controlla anche l'aggiornamento catastale dell'immobile: un classamento non allineato al Catasto può bloccare l'erogazione proprio nelle ultime settimane, quando ormai si è già fissata la data del rogito.