Dividere o unire: quando conviene
Un grande appartamento può rendere di più diviso in due unità più piccole; due appartamenti contigui possono diventare una casa unica più spaziosa. Frazionare o accorpare sono operazioni frequenti, ma non si riducono a buttare giù o tirare su un muro: richiedono pratiche edilizie e aggiornamenti catastali da non sottovalutare.
Cosa comporta il frazionamento
Dividere un'unità in due significa creare due immobili autonomi, ciascuno con i propri impianti, accessi e requisiti minimi di abitabilità. Serve un progetto di un tecnico, una pratica edilizia da presentare al Comune e l'aggiornamento al catasto, che registrerà due nuove unità con rendite distinte. Vanno verificati anche i requisiti di superficie e di areazione.
Cosa comporta l'accorpamento
- Unire due unità richiede comunque una pratica edilizia e un progetto.
- Le due unità diventano una sola in catasto, con una nuova rendita.
- Occorre verificare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali.
In entrambi i casi è fondamentale verificare la fattibilità prima di iniziare: non tutti gli edifici consentono ogni modifica, e i muri portanti non si toccano senza valutazioni strutturali. Le tabelle millesimali del condominio possono dover essere riviste, perché cambia la consistenza delle unità, e questo richiede il coinvolgimento dell'assemblea.
Sul piano fiscale, la nascita di nuove unità con rendite diverse incide su IMU e imposte. Per chi compra con l'idea di frazionare o accorpare, il consiglio è di far valutare il progetto da un tecnico prima dell'acquisto, così da sapere se l'operazione è davvero realizzabile e a quali costi. Un'idea brillante sulla carta può scontrarsi con vincoli imprevisti.