C'è un numero che quasi tutti guardano per primo quando si innamorano di una casa: il prezzo nell'annuncio. Ed è proprio quello che ti frega. Tra la cifra concordata con il venditore e i soldi che usciranno davvero dal tuo conto entro il rogito c'è una distanza che, su un trilocale da 200.000 euro, può tranquillamente arrivare a cinque cifre. Non sono spese nascoste in senso truffaldino: sono imposte, onorari e verifiche perfettamente legali che nessuno ti mette in evidenza finché non sei già emotivamente legato a quelle pareti.
Questa estate, con le agenzie che spingono per chiudere prima delle ferie di agosto, vale la pena fermarsi un momento e fare i conti veri. Non quelli del sogno: quelli del bonifico.
Le imposte sull'acquisto: dove se ne va una fetta seria
Se compri da un privato — il caso più comune sull'usato — paghi l'imposta di registro, più due imposte fisse, ipotecaria e catastale, di 50 euro ciascuna. L'aliquota di registro cambia tutto a seconda di cosa stai comprando. Sulla prima casa è il 2%; su una seconda casa o su un immobile non agevolato sale al 9%. E qui arriva il dettaglio che pochi spiegano bene: quando acquisti da privato l'imposta non si calcola sul prezzo pattuito, ma sul valore catastale, di solito più basso. È il cosiddetto meccanismo del prezzo-valore, e va richiesto espressamente al notaio in atto.
Facciamo un esempio concreto, prima casa da privato. Valore catastale 90.000 euro, registro al 2%: 1.800 euro, più 100 euro di imposte fisse. Se invece quella stessa casa è una seconda abitazione, il registro al 9% ti porta sopra gli 8.000 euro. Stessa casa, stesse mura, oltre 6.000 euro di differenza decisa solo dalla tua residenza. Vale la pena pensarci con la testa, non con la fretta di chi vuole firmare entro luglio.
Comprare dal costruttore è un altro mondo. Lì paghi l'IVA — 4% sulla prima casa, 10% sulle altre, 22% sul lusso — calcolata sul prezzo pieno dichiarato, non sul catastale. Per un nuovo costruito la voce fiscale pesa molto di più, e nessuna agevolazione catastale ti viene in soccorso.
Il notaio costa, ma non è dove pensi
La frase che sento ripetere di più è "il notaio è caro". Mezza verità. La parcella vera e propria del notaio, su una compravendita normale, oscilla spesso tra 1.500 e 2.500 euro più IVA, a cui si aggiungono le spese per visure, volture e trascrizioni. Il resto di quello che gli versi non se lo tiene lui: sono le imposte che il notaio incassa per conto dello Stato e poi gira. Quando ti arriva il preventivo che supera i 10.000 euro, la fetta dell'onorario è la più piccola.
Un consiglio che do sempre: fatti fare due o tre preventivi e leggili affiancati. Gli onorari notarili sono liberi dal 2006, le differenze esistono, e a parità di servizio puoi risparmiare qualche centinaio di euro senza rinunciare a nulla. Da evitare invece la scelta del notaio fatta dall'agenzia "perché è più comodo": la legge dice chiaramente che lo sceglie chi paga, cioè tu.
La provvigione dell'agenzia: trattabile più di quanto credi
In Italia la provvigione dell'agenzia si attesta tipicamente intorno al 3% più IVA a carico dell'acquirente, con la stessa percentuale chiesta al venditore. Su 200.000 euro parliamo di circa 6.000 euro più IVA solo dalla tua parte. È una cifra che molti accettano come se fosse una tassa, e invece è una commissione su cui si discute.
Tre cose da sapere prima di firmare l'incarico:
- La provvigione matura quando l'affare è "concluso", cioè alla firma del compromesso accettato da entrambe le parti — non al rogito. È il punto su cui nascono più contestazioni.
- Una percentuale leggermente più bassa è perfettamente negoziabile, soprattutto su immobili di valore alto dove anche mezzo punto fa la differenza.
- Verifica sempre che l'agente sia iscritto al ruolo (oggi tramite la Camera di Commercio): se non lo è, la provvigione non è nemmeno dovuta.
Una cosa che noto spesso, da chi ha comprato senza farci caso: la provvigione è una delle poche voci dell'acquisto che dipende davvero dalla tua capacità di trattare. Le imposte no, l'onorario quasi no. Quella sì.
Le verifiche che ti risparmiano il disastro
Prima di mettere la firma servono controlli che costano poco e valgono moltissimo. La visura ipotecaria dice se sull'immobile gravano mutui, ipoteche o pignoramenti — comprare una casa con un'ipoteca non cancellata significa ereditare il problema del venditore. La conformità catastale e urbanistica verifica che la casa reale corrisponda a quella sulla carta: una veranda chiusa senza permessi o un soppalco abusivo possono bloccare il rogito o costarti una sanatoria salata anni dopo.
Poi c'è l'APE, l'Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio già in fase di annuncio: una casa in classe G non è solo un problema di bollette, è anche un immobile che con le regole europee in arrivo sull'efficienza energetica rischia di svalutarsi. Non è un dettaglio da rimandare a dopo.
Tutte queste verifiche le fa il notaio prima dell'atto, ma molte puoi anticiparle tu, già al compromesso. Anzi: il compromesso andrebbe sempre registrato e, dove possibile, trascritto, così sei protetto se il venditore tenta di rivendere la stessa casa a qualcun altro nel frattempo. Costa un po' di più subito, ti evita notti insonni dopo.
Il conto vero, in una riga
Metti da parte, oltre al prezzo e all'eventuale anticipo per il mutuo, una somma realistica per imposte, notaio e agenzia. Su un usato da privato come prima casa la regola pratica che funziona è tenere pronto un cuscinetto di diverse migliaia di euro per i costi accessori; su una seconda casa o sul nuovo, molto di più per via dell'aliquota più alta. Chi entra in agenzia conoscendo questi numeri tratta meglio, sceglie il notaio con calma e non firma un compromesso per paura che la casa "scappi" ad agosto. La casa giusta resta giusta anche a settembre.