Due regimi, due logiche fiscali diverse
Chi affitta un appartamento in Italia deve scegliere, contratto dopo contratto, tra due strade che portano a conti molto diversi a fine anno: la cedolare secca, un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa, oppure la tassazione ordinaria, che fa confluire il canone nell'IRPEF insieme a stipendio, pensione o altri redditi. Non è una scelta puramente tecnica da lasciare al commercialista senza guardarla: per un proprietario con un canone libero da 700-800 euro al mese la differenza tra le due opzioni può valere 1.500-2.000 euro l'anno, e su un contratto di quattro anni rinnovabile a quattro (il classico 4+4) l'errore si ripete puntualmente ogni dodici mesi. La riforma IRPEF del 2024, entrata a regime nel 2025 e confermata anche per il 2026, ha ridotto gli scaglioni da quattro a tre — 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre i 50.000 — e questo ha reso la cedolare secca ancora più conveniente per la maggior parte dei proprietari, anche quelli con redditi modesti. Il calcolo non riguarda solo chi ha appena comprato una seconda casa per metterla a reddito: riguarda allo stesso modo chi ha ereditato un appartamento dai genitori e si trova a gestire un affitto per la prima volta, magari senza aver mai sentito parlare di modello RLI o di canone concordato prima di firmare. La scelta, per fortuna, non è un impegno per sempre: si rinnova a ogni annualità contrattuale o proroga, quindi puoi passare da un regime all'altro nel tempo, purché comunichi il cambio nei termini previsti dalla registrazione. Chi possiede più di un immobile locato, poi, può tenere regimi diversi su contratti diversi, scegliendo caso per caso in base alla città, al tipo di contratto e al proprio scaglione IRPEF di quell'anno.
La cedolare secca esiste dal 2011 e nasce con un obiettivo preciso: far emergere gli affitti in nero offrendo un'aliquota più bassa di quella marginale IRPEF media, in cambio della rinuncia a certe tutele contrattuali come l'aggiornamento ISTAT del canone. Funziona solo per le locazioni ad uso abitativo stipulate da persone fisiche che non affittano nell'esercizio di un'attività d'impresa: chi possiede l'immobile tramite una società, o lo affitta come attività commerciale prevalente, resta escluso a prescindere dal reddito. Vale per il contratto libero 4+4, per il concordato 3+2 nei comuni ad alta tensione abitativa, per gli affitti agli studenti universitari fuori sede e, con qualche distinzione sulle giornate di locazione, anche per gli affitti brevi.
Come funziona l'aliquota fissa: 21% oppure 10%
L'aliquota standard della cedolare secca è il 21% sull'intero canone annuo pattuito, senza deduzioni forfettarie di alcun tipo. Per i contratti a canone concordato — quelli firmati nei comuni individuati dal decreto ministeriale come Roma, Milano, Firenze, Bologna, Napoli e altre città ad alta tensione abitativa, con importi legati agli accordi territoriali tra sindacati inquilini e proprietari — l'aliquota scende al 10%, un'agevolazione confermata dalla Legge di Bilancio fino al 2027. La differenza tra 21% e 10% è enorme: su un canone concordato da 9.600 euro l'anno, la cedolare ordinaria costerebbe 2.016 euro, quella agevolata appena 960 euro, un risparmio di oltre 1.000 euro solo scegliendo la tipologia contrattuale giusta per la zona in cui si trova l'immobile.
Chi opta per la cedolare secca rinuncia automaticamente all'aggiornamento ISTAT annuale del canone per tutta la durata dell'opzione, anche se il contratto originario lo prevedeva. È una clausola che molti proprietari dimenticano al momento della firma e poi rimpiangono nel terzo o quarto anno, quando l'inflazione ha eroso il valore reale dell'affitto e non c'è modo di recuperarlo fino al rinnovo. In cambio, la cedolare esenta dal pagamento dell'imposta di registro (2% del canone moltiplicato per gli anni di durata) e dell'imposta di bollo, che nella tassazione ordinaria restano dovute — di solito 50 euro a testa, diviso tra proprietario e inquilino, più il 2% annuo di registro.
Il conto in tasca: un esempio con un affitto da 12.000 euro l'anno
Fai due conti prima di firmare, perché la differenza si vede già al primo anno.
Prendi un proprietario che affitta un bilocale a Bologna per 1.000 euro al mese, quindi 12.000 euro annui con contratto libero, e ha un reddito da lavoro dipendente di 32.000 euro. Con la tassazione ordinaria, il canone entra in dichiarazione al 95% del suo valore (la legge prevede una deduzione forfettaria del 5% per spese di gestione), quindi 11.400 euro si sommano al reddito complessivo, portandolo a 43.400 euro. Quella quota aggiuntiva viene tassata al 35%, l'aliquota marginale del secondo scaglione, per un'imposta di circa 3.990 euro solo sulla parte affitto, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale — mediamente tra l'1,2% e il 2% a seconda del comune — per altri 150-200 euro. Con la cedolare secca al 21%, la stessa rendita costa 2.520 euro netti, punto e basta: nessuna addizionale, nessun conteggio a scaglioni. Il risparmio supera i 1.600 euro l'anno, e cresce ulteriormente se il proprietario si trova già nel terzo scaglione oltre i 50.000 euro, dove la marginale IRPEF sale al 43%. A questo va aggiunto il risparmio sull'imposta di registro, che nella tassazione ordinaria pesa per un ulteriore 2% del canone moltiplicato per gli anni di durata del contratto — su un 4+4 da 12.000 euro l'anno fanno altri 960 euro spalmati sul quadriennio, che con la cedolare secca semplicemente non si pagano.
Il conto cambia quando il reddito complessivo del proprietario, affitto escluso, è già molto basso o nullo — il caso tipico di un pensionato con assegno minimo o di chi ha solo redditi da locazione. In quella situazione le detrazioni e la no tax area IRPEF possono azzerare o quasi l'imposta dovuta con il regime ordinario, mentre la cedolare secca si applica comunque per intero, senza soglie di esenzione: un pensionato con 9.000 euro di pensione e 6.000 euro di affitto potrebbe pagare meno IRPEF di quanto pagherebbe di cedolare, proprio perché le detrazioni da lavoro e pensione assorbono buona parte dell'imposta lorda.
Il caso di chi ha un mutuo prima casa da scaricare
C'è un dettaglio che molti proprietari trascurano e che vale la pena controllare prima di scegliere: il reddito da cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo su cui si calcolano le detrazioni IRPEF, comprese quelle per gli interessi passivi del mutuo sulla prima casa o per le spese sanitarie sopra la franchigia. Chi ha un mutuo consistente e vuole massimizzare la detrazione del 19% sugli interessi (fino a un tetto di 4.000 euro di interessi annui) a volte preferisce restare nel regime ordinario proprio per continuare a costruire una base imponibile su cui quelle detrazioni abbiano un effetto pieno. È un calcolo di nicchia, che riguarda soprattutto chi ha acceso il mutuo negli ultimi anni con rate ancora sbilanciate sugli interessi, ma in quei casi specifici la cedolare secca non è automaticamente la scelta migliore.
Cosa perdi scegliendo la cedolare secca
Meglio essere chiari su cosa si perde, non solo su cosa si guadagna. Oltre alla rinuncia all'adeguamento ISTAT, la cedolare secca comporta l'impossibilità di dedurre le spese di ristrutturazione straordinaria o gli interessi su eventuali mutui contratti per l'acquisto dell'immobile locato — nella tassazione ordinaria quelle spese, entro certi limiti, riducono comunque il reddito imponibile complessivo del proprietario. E se il reddito da cedolare secca non entra nell'IRPEF, entra comunque nell'ISEE, un punto che molti proprietari con figli all'università o richieste di bonus sociali in corso ignorano fino a quando non arriva l'attestazione con un valore più alto del previsto.
Da evitare, in ogni caso, è la scelta della cedolare fatta senza calcolare prima lo scaglione IRPEF di appartenenza: conviene quasi sempre sopra il primo scaglione, ma "quasi sempre" non significa "sempre", e un conto sbagliato costa caro su un contratto che dura minimo quattro anni.
Come e quando si comunica la scelta all'Agenzia delle Entrate
L'opzione per la cedolare secca si esercita in sede di registrazione del contratto, tramite il modello RLI, oppure — per i contratti già registrati con tassazione ordinaria — in dichiarazione dei redditi per gli anni successivi, con effetto dal periodo d'imposta in cui viene esercitata. Il passaggio dalla cedolare alla tassazione ordinaria e viceversa è possibile a ogni annualità contrattuale, ma va comunicato entro i termini della registrazione dell'annualità o della proroga, altrimenti si resta vincolati al regime già in essere per l'anno in corso. Chi gestisce più immobili in affitto può scegliere regimi diversi per contratti diversi: non c'è alcun obbligo di uniformità tra un appartamento tassato con cedolare al 10% in concordato e un altro tenuto a tassazione ordinaria perché il proprietario ha ancora un mutuo attivo su quello specifico immobile.
Un'ultima cosa da controllare prima di firmare qualsiasi contratto: la cedolare secca non sostituisce l'IMU, che resta dovuta secondo le aliquote comunali su tutti gli immobili locati diversi dall'abitazione principale, cedolare o non cedolare. È un errore comune tra chi affitta per la prima volta pensare che l'imposta sostitutiva copra anche quella, e la scoperta arriva puntualmente a dicembre, con l'avviso di scadenza del saldo IMU in mano.