Chi cerca casa quest'estate se ne accorge in fretta: due appartamenti quasi identici, stessa metratura, stesso quartiere, possono avere prezzi che differiscono di trentamila euro. La differenza spesso non sta nella vista o nel piano, ma in una lettera stampata sull'attestato di prestazione energetica. La classe energetica è diventata, in pochi anni, la voce che separa una casa che si rivende bene da una che resta sul portale per mesi. E la direttiva europea sulle case green ha appena reso quella lettera molto più pesante di prima.
Cosa cambia davvero con la direttiva europea
La direttiva EPBD, recepita in Italia, fissa obiettivi precisi: il parco immobiliare residenziale dovrà ridurre i consumi medi in modo netto entro il 2030 e ancora di più entro il 2035. In pratica significa che le case in classe F e G — e in Italia sono milioni, soprattutto nei centri storici e nelle palazzine anni Sessanta e Settanta — saranno le prime a perdere valore di mercato, perché chi compra sa che prima o poi dovrà metterci mano.
Attenzione però a non leggerla come una condanna immediata. Non esiste, ad oggi, alcun divieto di vendere o affittare una casa in classe G, e le ipotesi di "case invendibili dal 2030" che girano sono una semplificazione giornalistica. Quello che cambia è il prezzo: l'acquirente sconta in anticipo il costo dei lavori che dovrà fare, e quel costo finisce dritto nella trattativa. Una casa in classe G, oggi, si compra trattando — ed è esattamente lì che chi acquista quest'estate ha un margine reale.
Quanto pesa la classe sul prezzo
- Una classe A o B oggi si vende a premio e si rivende in fretta, perché bollette basse e nessun lavoro all'orizzonte sono argomenti che convincono al primo sopralluogo.
- Le classi C e D sono la zona grigia: vendibili senza sconti drammatici, ma da rivedere se l'impianto di riscaldamento è ancora a gas e ha vent'anni.
- F e G restano trattabili, a volte parecchio, e qui sta l'occasione per chi è disposto a ristrutturare — a patto di fare i conti veri, non quelli ottimistici del venditore.
I bonus che ci sono ancora, e quelli che non ci sono più
Il Superbonus al 110% appartiene ormai al passato, e chi lo aspetta perde tempo. Quello che resta nel 2026 è più sobrio ma concreto: l'Ecobonus per gli interventi di efficientamento — cappotto termico, infissi, caldaie a condensazione e soprattutto pompe di calore — e il bonus ristrutturazioni ordinario, con aliquote che restano più favorevoli sulla prima casa rispetto alla seconda. La detrazione si spalma su dieci anni, il che cambia il modo in cui conviene pianificare la spesa.
C'è un punto che quasi nessuno mette in conto. La cessione del credito e lo sconto in fattura, che avevano reso il Superbonus così appetibile, sono stati pesantemente limitati: oggi nella maggior parte dei casi i lavori si pagano di tasca propria e si recupera la detrazione anno dopo anno in dichiarazione. Vuol dire che servono liquidità iniziale e un reddito capiente per assorbire le detrazioni — chi ha un'IRPEF bassa rischia di non riuscire a sfruttarle tutte.
Comprare una casa da riqualificare: conviene?
Conviene, ma solo facendo due preventivi prima del rogito, non dopo. Un appartamento di settanta metri quadri in classe G, portato in classe C con cappotto, infissi nuovi e una pompa di calore, può richiedere tra i trentamila e i cinquantamila euro a seconda della città e dello stato dell'impianto. Se quel lavoro ti fa scendere il prezzo d'acquisto di quarantamila euro e poi recuperi una fetta in detrazioni, l'operazione sta in piedi. Se lo sconto in trattativa è di diecimila, no.
La trappola classica è innamorarsi della casa e fare i conti dopo. Porta un tecnico al secondo sopralluogo — un geometra o un termotecnico — e fatti dire cosa serve davvero prima di firmare il compromesso. Una visita costa qualche centinaio di euro e ti evita la sorpresa da quarantamila.
Quest'estate il mercato è lento, come ogni agosto, e chi vende una casa energivora ha più fretta di chi compra. È la stagione giusta per trattare su una classe F o G — purché tu sappia, al centesimo, cosa costa riportarla in vita.