Il rogito è il momento in cui la casa passa davvero di mano, ma molti acquirenti ci arrivano con la sensazione che tutto sia già deciso. Il preliminare è firmato, il mutuo è in istruttoria, il notaio ha preso appuntamento. In questa fase è facile dare per scontato che l'immobile sia quello descritto nell'annuncio. Le verifiche documentali servono proprio a controllare questa convinzione, e vanno fatte prima della firma, non il giorno stesso.
Questo articolo spiega due documenti che ogni acquirente dovrebbe avere in mano prima del rogito: la visura catastale e la visura ipotecaria. Sono entrambi accessibili con una spesa contenuta, e leggerli con attenzione evita sorprese che possono costare molto più del tempo impiegato.
Visura catastale: l'immobile è quello che dice di essere?
La visura catastale mostra come l'immobile è registrato nel Catasto: intestatario, identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), categoria, classe, rendita e, in alcuni casi, la planimetria depositata. Si richiede al Catasto, anche online tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, e il costo è basso.
Il primo controllo riguarda l'intestazione. Il venditore deve risultare proprietario, o avere il diritto che dichiara. Se l'intestazione non corrisponde, bisogna capire perché prima di proseguire: può trattarsi di un errore formale da correggere, oppure di una situazione ereditaria non ancora conclusa.
Il secondo controllo, più frequente nella pratica, riguarda la conformità tra stato di fatto e planimetria. Se in casa sono state chiuse finestre, unite stanze o aggiunte superfici senza una pratica edilizia, il catasto potrebbe non rispecchiare la realtà. Questo è il terreno delle cosiddette difformità edilizie, che possono riguardare anche i rapporti con il comune e con la futura assicurazione dell'immobile.
Visura ipotecaria: quali pesi gravano sulla casa?
La visura ipotecaria, o ispezione ipotecaria, elenca le formalità registrate sull'immobile presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, trascrizioni di atti come compravendite e donazioni. È il documento che dice se la casa è libera da vincoli o se qualcun altro ha un diritto su di essa.
Non tutte le voci sono un problema. Un'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo ancora in corso è normale: di solito viene cancellata al rogito, con il pagamento del debito residuo. Più delicati sono i pignoramenti e le domande giudiziali, che vanno letti con l'aiuto del notaio. Chiedete che vengano chiarite prima della firma, con i documenti che attestano la cancellazione.
Un punto spesso trascurato: la visura va richiesta sia per l'immobile sia per il venditore. Se il venditore ha debiti personali che hanno prodotto un'iscrizione, questa può riguardare i beni che possiede, e il notaio deve verificarla.
Il ruolo del notaio
Il notaio controlla questi documenti per legge e risponde della regolarità dell'atto. Non tocca all'acquirente sostituirsi al notaio, ma è utile arrivare all'appuntamento con le domande pronte. Chiedete quali documenti sono stati controllati, quali formalità sono state cancellate e quali restano. Se il venditore ha lavorato con un'agenzia, chiedete anche al notaio come sono gestite le spese di cancellazione e chi le sostiene.
Un'altra verifica riguarda l'attestato di prestazione energetica (APE). Il venditore deve fornirlo, e il valore indicato incide sul costo di gestione dell'immobile nei primi anni. Non è un documento che blocca la compravendita, ma conviene leggerlo prima di fare i conti sul bilancio familiare.
Documenti da chiedere al venditore
- Titolo di provenienza, cioè l'atto con cui il venditore ha acquistato la casa.
- Planimetria catastale aggiornata e, se disponibili, i titoli edilizi per lavori rilevanti.
- Attestato di prestazione energetica in corso di validità.
- Per il condominio: ultimo verbale di assemblea, situazione dei pagamenti delle spese condominiali e, dove previsto, il regolamento.
- Conferma che non vi siano spese straordinarie già deliberate ma non ancora pagate.
Le spese condominiali arretrate restano spesso a carico del venditore, ma le spese già deliberate per lavori futuri possono ricadere sull'acquirente. Chiedete l'estratto del conto condominiale e leggete i verbali degli ultimi due o tre anni.
Quando fermarsi e chiedere aiuto
Se la visura ipotecaria mostra un pignoramento in corso, se la planimetria non corrisponde da anni o se il venditore non riesce a produrre i titoli di provenienza, non è il caso di forzare i tempi. Rinviate il rogito, fatevi assistere da un professionista di fiducia e valutate se il prezzo tiene conto del rischio. Un immobile con problemi documentali può ancora essere un buon affare, ma solo se il prezzo e i tempi lo riflettono.
La regola pratica è semplice: nessuna firma sulla base di un'impressione. Leggete le visure, fate le domande, verificate le risposte per iscritto. Il rogito deve essere la conclusione di un percorso, non il punto in cui si scopre cosa si stava comprando.