Immagina la scena. Dopo la pausa estiva la trattativa è ripartita, il prezzo è concordato e il tecnico dell'acquirente si presenta con il progetto depositato in Comune. Sulla carta la cucina è un locale chiuso con la sua porta, mentre nell'appartamento vero c'è un unico ambiente aperto sul soggiorno, perché anni fa qualcuno ha abbattuto il tramezzo. Di quel lavoro non esiste nessuna pratica, il venditore giura che la casa «è sempre stata così» e l'acquirente comincia a chiedersi se abbia senso firmare il preliminare.
Fino a pochi anni fa una situazione così voleva dire settimane di incertezza. Dal 2024 il quadro è cambiato: il decreto Salva Casa, cioè il D.L. 69/2024 convertito nella legge 105/2024, ha allargato gli strumenti ordinari del Testo unico dell'edilizia, il D.P.R. 380/2001, e per le irregolarità minori oggi esiste quasi sempre una strada, con importi spesso nell'ordine di qualche centinaio o di poche migliaia di euro, parcella del tecnico esclusa. Quasi sempre, però, non sempre. Tra un tramezzo spostato e una veranda costruita senza alcun titolo passa la distanza che separa una pratica di poche pagine da un immobile che nessun notaio può trasferire.
Quattro situazioni, quattro strumenti diversi
Il Salva Casa non è un condono in senso stretto: ha lasciato da parte le sanatorie straordinarie, quelle con una scadenza per presentare domanda, e ha rafforzato gli istituti già presenti nel Testo unico, che valgono a regime e senza scadenza. La tabella ordina i casi dal più leggero al più grave.
| Situazione | Strumento | Cosa si paga |
|---|---|---|
| Scostamento di misure rispetto al progetto approvato, entro le soglie di legge | Tolleranza costruttiva, art. 34-bis | Nessuna sanzione, ma serve la dichiarazione asseverata del tecnico |
| Opera interna senza comunicazione, come un tramezzo non portante spostato | CILA tardiva, art. 6-bis | 1.000 euro, più i diritti del Comune |
| Parziale difformità dal titolo, intervento senza SCIA o difforme da essa, variazioni essenziali | Accertamento di conformità, art. 36-bis | Oblazione fissata dall'art. 36-bis, comma 5 |
| Casa o parte costruita senza titolo, oppure in totale difformità | Art. 36, con doppia conformità piena | Sanzioni e, se non sanabile, demolizione |
Le prime tre righe si risolvono con un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, e con tempi che di solito si misurano in settimane; l'ultima può finire con un ordine di demolizione. Conviene scoprire in quale riga cade la tua casa prima di versare la caparra, non dopo.
Le tolleranze: i centimetri che non sono più un abuso
Fino al 2024 la tolleranza costruttiva era una sola, il 2% delle misure indicate nel titolo edilizio; oggi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la soglia cresce al diminuire della superficie utile dell'unità immobiliare: 6% sotto i 60 metri quadrati, 5% tra 60 e 100, 4% tra 100 e 300, 3% tra 300 e 500 e 2% oltre i 500, come prevede l'art. 34-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001. Per ciò che è stato costruito dopo quella data resta il 2% per tutti. Facciamo un conto: in un appartamento di 82 metri quadrati utili il progetto approvato prevedeva un soggiorno largo 4,50 metri e in cantiere è venuto 4,70. Lo scarto è del 4,4%, quindi rientra nel 5% e non è violazione edilizia; con 4,80 metri sarebbe il 6,7% e servirebbe un'altra strada. La soglia vale per ogni parametro del progetto e va calcolata sulla singola unità immobiliare, come ha precisato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2771/2025.
Le tolleranze non sono un jolly. Valgono per gli scostamenti rispetto a ciò che il Comune aveva approvato, come ha ribadito il TAR Lazio all'inizio del 2026, e non coprono un'opera aggiunta dopo: una veranda chiusa o un soppalco restano abusi anche se piccoli. Nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare anche il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni, e i diritti dei terzi restano intatti: se il muro invade una distanza dovuta al vicino, la tolleranza non lo mette al riparo da una contestazione civile. Sul piano documentale serve la dichiarazione asseverata del tecnico, da allegare all'atto di trasferimento.
La CILA tardiva per le opere interne
Il caso più frequente nelle compravendite non è la tolleranza ma l'opera interna mai comunicata, come il tramezzo non portante spostato o il bagno ridisegnato. Per questi interventi serviva di norma una CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata, e se è mancata la si presenta a lavori finiti pagando 1.000 euro; la sanzione scende a 333 euro soltanto quando la comunicazione parte spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso, come stabilisce l'art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001. A questa cifra si sommano i diritti di segreteria e la parcella del tecnico, che non ha una tariffa fissa: chiedi un preventivo scritto prima dell'incarico. Per la cucina aperta dell'inizio, se il tramezzo era non portante, la CILA tardiva è la via più rapida.
Accertamento di conformità: dove il Salva Casa cambia davvero le regole
Fino al 2024 chi voleva sanare una parziale difformità doveva dimostrare la doppia conformità: l'opera doveva rispettare le norme in vigore sia quando era stata costruita sia al momento della domanda, e bastava un requisito mancante per vedersi negare il titolo in sanatoria. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, spezza questo doppio vincolo per le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, per gli interventi senza SCIA o difformi da essa e, dopo la conversione in legge, anche per le variazioni essenziali. Ora servono due cose distinte: l'opera deve essere compatibile con la disciplina urbanistica vigente alla data della domanda, cioè con ciò che il piano regolatore consente oggi in quella zona, e deve rispettare i requisiti della disciplina edilizia vigente quando è stata realizzata, cioè le regole tecniche dell'epoca. Un intervento bocciato un tempo perché il piano di allora non lo ammetteva può quindi passare, se il piano attuale lo permette. La domanda può presentarla anche l'attuale proprietario, quindi pure chi ha comprato la casa già così, ma farlo prima del rogito rende la trattativa più pulita.
Le cifre stanno nel comma 5. Chi chiede il permesso in sanatoria paga un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, aumentata del 20% per le parziali difformità dal permesso di costruire e per le variazioni essenziali, con l'aumento che non scatta se l'opera era conforme sia allora sia oggi. Per la SCIA in sanatoria l'importo è invece il doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, comunque tra 1.032 e 10.328 euro; la forbice scende a 516-5.164 euro quando l'opera era conforme sia al momento della costruzione sia oggi. Quella è l'oblazione, non il costo complessivo: restano la parcella del tecnico e gli eventuali lavori che lo sportello unico può prescrivere per la sicurezza o per eliminare le parti non sanabili.
E se nessuno ha più i documenti che provano quando fu fatto il lavoro? L'epoca si dimostra con titoli, riprese fotografiche, estratti cartografici o documenti d'archivio, e quando non c'è nulla il tecnico attesta la data sotto la propria responsabilità, con sanzioni penali in caso di dichiarazione falsa.
Sui tempi, il Comune deve pronunciarsi sul permesso in sanatoria entro 45 giorni, passati i quali la richiesta si intende accolta, mentre per la SCIA in sanatoria vale il termine di 30 giorni della legge 241/1990. Il silenzio-assenso, però, è un salvagente fragile dove c'è un vincolo paesaggistico: i termini restano sospesi finché non si chiude la procedura di compatibilità paesaggistica, che può durare fino a 180 giorni, con la Soprintendenza chiamata a dare il parere vincolante entro 90.
Quello che il Salva Casa non salva
Resta fuori l'abuso grave: la casa o la parte costruita senza alcun titolo edilizio, oppure in totale difformità da quello rilasciato. Qui vale ancora l'art. 36 con la doppia conformità piena, e se non è soddisfatta si arriva alla demolizione. Sul piano del contratto il quadro è più sfumato. L'atto di vendita è nullo, secondo l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e l'art. 40 della legge 47/1985, quando non contiene la menzione del titolo edilizio con cui l'edificio è stato costruito o, per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967, la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima di quella data. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito che la nullità è «testuale»: dipende dall'assenza di un titolo reale e riferibile a quell'immobile, non dalla semplice presenza di una difformità. Una difformità minore non rende quindi nullo il rogito, ma il compratore non è per questo al sicuro, perché può trovarsi esposto a sanzioni, chiedere una riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni, e non può accedere alle agevolazioni fiscali per lavori su parti abusive, come prevede l'art. 49 del D.P.R. 380/2001. Il punto pesa se pensi di ristrutturare dopo l'acquisto con le detrazioni.
Sul fronte riforma, il Consiglio dei ministri ha approvato il 4 dicembre 2025 un disegno di legge delega per un nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni, presentato alla Camera a fine febbraio 2026. Secondo le ricostruzioni più recenti, tra luglio e settembre il testo era ancora in esame parlamentare, e dopo l'approvazione serviranno i decreti legislativi, previsti entro dodici mesi. Aspettare la riforma, insomma, non è un piano: oggi valgono il D.P.R. 380/2001 e il Salva Casa.
Compri o vendi: l'ordine giusto delle mosse
- Per chi vende, copia dei titoli edilizi richiesta allo sportello unico per l'edilizia del Comune, poi confronto con la planimetria catastale e con lo stato reale, tutto prima di pubblicare l'annuncio.
- Chi compra fa lo stesso controllo prima di versare la caparra, perché dopo il preliminare ogni correzione si negozia da una posizione più debole.
- Si classifica ogni difformità: tolleranza, CILA tardiva, sanatoria ex art. 36-bis o abuso grave.
- Nel preliminare va scritto chi paga la regolarizzazione e con quale scadenza, con la pratica depositata prima del rogito oppure, se i tempi non bastano, una parte del prezzo accantonata fino alla chiusura.
- Al rogito, la dichiarazione asseverata del tecnico e le altre carte che il notaio chiederà.
Se compri, scegli tu il tecnico che controlla le carte e non affidarti a quello indicato dal venditore. Meglio mettere la regolarizzazione nero su bianco che appoggiarsi a una formula generica come «nello stato di fatto in cui si trova», e da evitare è la promessa a voce che «tanto si sistema dopo». Regole regionali e regolamenti comunali possono aggiungere dettagli, per cui l'ultima parola spetta allo sportello unico del tuo Comune.
Un ultimo dettaglio: sulla pratica in sanatoria l'amministrazione deve rilasciare, su richiesta e per via telematica, l'attestazione che i termini sono decorsi, e se dopo dieci giorni dalla richiesta non risponde si può agire davanti al giudice amministrativo contro il silenzio. Conserva la ricevuta di presentazione, con data e protocollo, perché da quel giorno si contano i 45 giorni del permesso o i 30 della SCIA.