Quando la casa non coincide con la sua piantina
Una delle scoperte più frequenti durante una compravendita è che la planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato reale dell'immobile. Un muro spostato, una stanza divisa, una veranda chiusa: piccole modifiche fatte negli anni e mai aggiornate. Sono le difformità, e possono diventare un ostacolo serio.
Perché la conformità conta
Per legge, al momento del rogito il venditore deve dichiarare che la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto. Se non lo è, il notaio non può procedere e l'atto rischia di essere nullo. Anche la banca, prima di concedere un mutuo, verifica la corrispondenza. Una difformità non sanata blocca quindi sia la vendita sia il finanziamento.
I tipi di difformità
- Le difformità catastali, quando la piantina non rispecchia gli interni reali.
- Le difformità urbanistiche, quando i lavori non erano autorizzati dal Comune.
- Le situazioni sanabili con una pratica, distinte da quelle non regolarizzabili.
È importante distinguere: aggiornare la planimetria al catasto è spesso semplice e poco costoso, e si fa tramite un tecnico. Diverso è il caso in cui i lavori non avessero i permessi edilizi: lì serve una sanatoria, possibile solo se l'intervento era conforme alle norme dell'epoca. Alcune modifiche, purtroppo, non si possono regolarizzare.
Il consiglio per chi compra è di chiedere la verifica della conformità prima del preliminare, mettendo a carico del venditore la regolarizzazione di eventuali difformità. Per chi vende, conviene sistemare tutto in anticipo: un immobile conforme si vende più in fretta e senza intoppi all'ultimo momento, quando i tempi sono stretti e ogni ritardo pesa.