Un'imposta fissa al posto della tassazione ordinaria
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette al proprietario di tassare il reddito da affitto con un'aliquota fissa, al posto dell'IRPEF e delle relative addizionali. Sostituisce anche l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto. Sulla carta sembra sempre vantaggiosa, ma la realtà richiede qualche calcolo.
Come funziona
Con la cedolare, il canone non si somma agli altri redditi e quindi non fa salire lo scaglione IRPEF. L'aliquota ordinaria si applica ai contratti a canone libero, mentre quella ridotta è riservata ai contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa. Il proprietario, però, rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del regime.
Quando conviene e quando no
- Conviene a chi ha redditi elevati, perché evita che l'affitto finisca tassato all'aliquota marginale più alta.
- Conviene con il canone concordato, dove l'aliquota ridotta abbatte davvero il prelievo.
- Può convenire meno a chi ha redditi bassi e molte detrazioni, perché con il regime ordinario potrebbe pagare poco comunque.
Va ricordato che la cedolare comporta la rinuncia agli adeguamenti del canone: in periodi di inflazione alta, questo significa lasciare sul tavolo la rivalutazione annuale. È un costo nascosto che, su un contratto pluriennale, può ridurre il vantaggio iniziale. Conviene quindi fare una proiezione su tutta la durata, non solo sul primo anno.
Un ultimo aspetto riguarda gli affitti brevi turistici, per i quali esistono regole specifiche e soglie oltre le quali l'attività si considera imprenditoriale. Prima di scegliere il regime, vale la pena confrontarsi con un commercialista: una decisione presa con la calcolatrice alla mano vale più di una regola applicata per sentito dire.